如何谈判有利于租户的商业租赁

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反要约

当你买房子时，你谈判价格。卖家列出了他们希望从销售中获得的金额的房子，但几乎总是希望得到更少。有兴趣购买房屋的买家将以书面形式向卖方提交一些反要约。在这种情况下，还价是以低于卖方要求的价格购买房屋的要约。简单地说，反要约是讨价还价。

商业租赁也是如此。虽然有些租约可能真的是不可谈判的，但在大多数情况下，它就像买房一样：房东或上市代理要求一个租金价格（或一组条款），但允许一些谈判空间。换句话说，在商业房地产中，几乎总是预期承租人（或承租人）将提交还价，因此房东会夸大价格和/或条款。

在谈判或签署商业租约之前要询问的3个问题
显示商业租赁类型的图表
三重净租赁
全额服务租赁（总租赁）

初步谈判过程

一旦您表示有兴趣租赁空间，一些房东只会向您提供一份表格，说明租约的要求条款。这些表格可能有一个回复部分或附件，以便您可以提出要约。其他人可能只是提供一份带有“询问条款”的上市文件（广告或传单）的副本。

但是，在大多数情况下，以书面形式提交信函或其他书面形式的通信符合您的最佳利益。为什么？因为在一封信中你可以包括卖点，说明为什么你会成为一个理想的租户，告诉房东你的业务，并使交易更个性化。

对于有多个利益相关方的热门房产，您的来信可以作为销售策略，让房东接你并同意你的条款。谈判可能来回，所以请耐心等待。上市代理通常有一定的决策自由，但很可能需要与房东商量。这可能需要时间。

如果您在一到两个工作日内没有收到报价，可以跟进。但尽量不要出现绝望或过度焦虑，因为这可能会影响谈判的结果。请记住，大多数上市代理商希望像他/她一样快地移动房产，这样他们通常不需要太多“唠叨”。

准备要约或反对要约信

即使您拥有独资企业，您的还价也应该来自您的企业，而不是您个人。您的录取通知书是销售推销。您要求的更多条款更符合您的利益，您希望房东将您和您的业务视为一个不错的选择。

您的录取通知书应始终包含以下信息：

租赁责任人

包括您的企业名称，其中包括您合法建立的名称，以及您在其下开展业务的任何其他名称。请记住，如果您经营独资企业，从法律角度来看，您和您的企业是相同的，即使您在租约上列出您的业务，您也可能要对整个租赁承担个人责任。

您的业务结构

如果您已成立，请告知您的合并地点。如果您是免税组织，请在信函中注明。很少有房东向非营利组织提供免税或额外津贴只是为了获得税务注销，但他们可能更倾向于谈判或租赁到一个崇高的事业，而不是骑自行车俱乐部。此外，了解您签署租约的个人责任很重要，具体取决于您的业务结构。

你有多长时间在做生意

如果您的业务不到两年，您可能还希望包含有关您的成功，未来增长预测或业务计划的声明。如果您无法证明您的业务表现良好，则房东不太可能向您的公司租赁，没有人亲自签署或担保租约。

您的业务性质

你是做什么？要简明扼要。如果有任何特殊考虑，房东需要知道你做了什么。例如，如果您经营的企业使用危险材料，有步入式病人到医疗机构，或存储价值过高的物品，房东需要知道，以防物业使用受到限制。租户的行为会影响房东的房产价值和保险费率;所以说实话。

联系信息

请务必提供可以联系到的电话号码，如果可能，还要包含电子邮件地址。如果您只能在特定日期或在规定时间内到达，请同时包含此信息。如果您没有及时回复房东或上市代理，他们可能会认为您不感兴趣。

您的拟议条款（或反提议）

尽可能完整和清晰。

在要约或柜台要约中列出您的租赁条款

谈判达成交易的最佳方式是清楚地了解您提供或愿意接受的内容。如果不是书面形式，那么以后很难证明某些东西被排除在您认为应该包含的租约之外。

以书面形式写东西可能需要更长的时间，但如果事情在以后发生，它确实会为你提供一些法律保护。如果你时间紧迫，不能邮寄信件 - 送一个。如果那是不可能的，那么写得好的电子邮件就足够了。

如果您不确定特定的租赁要求以及澄清 - 并尝试以书面形式进行澄清。

不良租赁条款的红旗
如何在商业租赁中谈判CAM费用的提示
商业租赁的标准条款

租约的长度

如果您想更改租约条款的长度，请明确。例如，您想要的租约是两年，有三年，一年的续约选项（总共五年）;或直接五年租约，没有续期选择？你在租约中锁定了多长时间以及房东如何看待你在柜台报价中要求的其他条款会产生很大的不同。

大多数房东更喜欢两年或更长时间的租约，但从不犹豫要求一年租约。一年期租约可能会花费更多，或者租赁续订选项更少，但您可以在更短的时间内锁定。除非你是一家价值数百万美元的公司，否则签署一份承诺给你进入这个空间超过两年的租约很少有商业意义。

请记住，如果您的业务超出了空间，您不希望陷入长期租约。或者更糟糕的是，如果您的业务陷入困境并且您需要降级到较小的空间，您可能很难打破租约。

财产状况

如果您“按现状”要求空间，或者您需要房东先进行维修或改进。如果您打算翻新酒店，请简要介绍一下拟议的装修。您希望将此包含在租约中，因为如果您翻新某些类型的房产，房东通常会提供某种奖励或“补贴”。如果您不确定可能会为任何装修提供哪些配额，请保持开放状态。提议提供有关房东审查装修的更多详细信息，以便为您提供某些改进方面的考虑。

入住日期

当你想要实际拥有（进入，获取访问权或对财产负责）时告诉房东。在某些情况下，当您实际拥有的日期可能与日期不同时，您将开始支付租金。

例如，您可以向房东询问入住日期和租金开始日期为20xx年1月1日，但要求第一个月免租金。在这种情况下，租约将从20xx年1月1日开始，房东可以注销免费月租金。租户将占用该空间12个月，租约将持续12个月。

另一种获得相同的东西（免费月租金）的方法是要求入住日期为20xx年1月1日，租金状态日期为20xx年2月1日。这意味着租约将从您入住之日起一个月或20xx年2月1日开始。

这种谈判只适用于已经空闲的空间，房东急于让某人入住，因为它有利于租户。从本质上讲，您不仅可以获得一个月的免租金，而且可以在12个月的租约中获得13个月的入住率。

如何撰写要约或反对要约信

以下是可以（并且应该）修改以用作为您的企业租赁商业空间的初始报价或还价的示例信函。它不是作为法律建议的替代品，而只是为了表明您可以表达对租赁特定空间的兴趣的一种方式。

更多商业信函样本
商业信函模板

粗体信息应替换为您自己的信息和租赁条款。

（插入 今天的日期）

(插入房东或上市代理人姓名）

Happy Landlord女士

123街

Z套房

城市，州，邮政编码

亲Landlord女士;

这封信是为了代表（插入您的业务名称），租赁位于的物业:(插入完整的地址，包括街道地址，单位或套房号码，城市，州和邮政编码）。

(插入你的公司名称）是（插入您拥有的业务类型 - LLP，合伙企业，独资企业等）（插入关于您的业务的简要陈述）。

(插入业务名称自此开始运作（插入开始日期或业务年数）。由于令人兴奋的增长，我们需要更大（或更多，更合适等）的设施。

（注意：即使你在家工作，也不要在你的求职信中提供这一点。尽量避免在初次接触中提供你有家庭为基础的业务 - 这可能会让你听起来很小并且对房东来说不稳定。）

在仔细评估公平市场价值后，我（我们）提出以下条款供您考虑：

列出所有条款 包括租赁期限，续订选项，租金，增加的费用，租赁类型，年度增长等。您希望在本段的租赁细节中包含或解决的任何内容。请务必包括您想要的任何装修或修理，或者需要房东为空间制作，或者您自己做。要求免费租赁，家具，额外停车 - 您可能需要的任何东西，以使空间最适合您的业务。

我很高兴租赁上述空间并感受到（插入商业名称）对您来说是一项资产。如果您对此租赁条款或业务提案有任何疑问，请联系我（插入电话号码和最佳时间通话），或通过电子邮件:(插入您的电子邮件地址）。

感谢您抽出宝贵时间考虑此优惠。我期待着迅速而有利的答复。

尊重提交，

（留下2-3个空行用于在墨水中签名）

(插入你的名字 - 初始上限）

(插入你的头衔 - 初始上限）

注意：如果您包含任何附件或复制任何其他人，在商业信函中显示该信息的首选方式是在签名后，如下所示，并按此顺序：

尊重提交，

（留下2-3个空行用于在墨水中签名）

(插入你的名字 - 初始上限）

(插入你的头衔 - 初始上限）

附件:(在单独的行上列出多个，缩进）

cc：Jennifer Barnes，上市代理

如何格式化商务信函的第二页

如果您的信件长于一页，则启动第二页的标准商务信函格式如下：

信件：

今天的日期

第二页

然后跳过两到三个空白行并拾取第二页的字母开头。

如何发出录取通知书

您可以邮寄您的录取通知书，手工递送，或发送包含录取通知书的附件的电子邮件。如果您仍在努力解决包含哪些条款，这里有更多文章，提供有关谈判最佳条款的重要提示和建议！

撰写录取通知书的提示

请记住，这是一封商业信函。保持清洁，简单，重点，但不要害怕使用有意义的“卖点”来帮助赢得房东。
避免使用幽默，俚语或提供有关政治，宗教或与信函目的无关的任何其他主题的个人感受（提出要约）。
不要使用香味或“褶边”文具。您的纸张应该是白色的，字母大小且没有边框，或者是您常用的公司信头纸。
将信件寄到白色商务大小的信封中。不要折叠以使字母适合较小的信封。如果您的信件包含超过七页（包括附件），请使用扁平的8-1 / 2 x 11英寸信封。确保在信封的左上角包含一个退货地址，并确保在信封上放置了足够的邮资！