用平方英尺公式计算商业租赁

商业租赁不像住宅租赁那样计算。住宅租赁可能包括房屋的总面积，但租金不是以平方英尺为基础。住宅物业的每月租金主要取决于该地区的可比租金。在商业房地产中，使用几种类型的平方英尺测量，以各种复杂的方式计算月租金。

用于确定商业空间租金的测量值基于建筑物所有者和管理者协会（BOMA）国际制定的指导原则，并且在整个美国被认为是行业标准。

许多商业租赁使用BOMA标准并根据“可租用的平方英尺”收取月租金，而不是“可用的平方英尺”。这一点很重要，因为如果你引用每平方英尺1.25美元的价格，这可能就是你最终实际每月支付的价格。

可出租的方形脚

可用的平方英尺是租户占用的平方英尺数。但是，所有租户都使用或受益于建筑物的其他部分。这些部分被称为公共区域，包括走廊，楼梯间，电梯和大厅。

公共区域空间的平方英尺数按比例分配给所有租户。每个租户支付房东为这些公共区域支付的部分费用。当这些费用加到可用的平方英尺时，结果称为“可租用的平方英尺”。

为了使事情更加混乱，将公共区域费用增加到可用平方英尺的做法称为“加载因子”。负荷系数费用通常每年以可用平方英尺的租金增加率增加。这意味着您可能需要每年协商两次租金增加：一次是负载因素，另一次是可用的平方英尺租金。

可出租平方英尺的计算实例

假设您租用的办公空间实际为500平方英尺（可用的平方英尺），每平方英尺的价格为1.25美元。您可用的平方英尺租金为每月625美元（500 SF x 1.25美元）。但是，您公共区域的部分又增加了100平方英尺。您的租金将根据600平方英尺计算，而不是您将占用的500平方英尺。

一些房东将可用平方英尺和公共区域的部分的费率归为一个数字（这对租户来说通常是不公平的），但是对于可用的平方英尺和公共区域租金贡献，大多数地方每平方英尺收取不同的费率。

要求可用与可出租平方英尺成本的细分

在您看到空格之前，请务必通过电话询问可用平方英尺的费率 和 对于可出租的平方英尺，因为这会使您的月租金总额大不相同。并且，请记住，如果有人告诉您空间是“1,500可租用的平方英尺”，则空间的实际（可用）尺寸将更小。

为了让您进入房产，一些房东只会告诉您可用的平方英尺价格，但引用可出租的平方英尺。这种欺骗性的做法使空间看起来更大，更便宜。然后，当你出现时，你会发现手机上听起来很棒的空间实际上超出了你的价格范围而且比你想象的要小。

虽然大多数房地产经纪人都诚实地通过电话披露真正的总租金成本，但他们仍然倾向于将空间的大小称为可租用的脚 - 而不是可用的脚。但现在你足够聪明，可以确切地知道要问房地产经纪人。

下表对商业租赁中使用的三种平方英尺计算进行了比较。有些租约只是按可用的平方英尺收费，而其他租约则将公共区域的百分比加到可用的平方英尺上，以收取所谓的可租用平方英尺。

平方英尺计算

Square Feet（SF）的定义
术语	定义
可用的方形脚	空间的SF实际上由租户占用。
可出租的方形脚	可用SF +公共区域SF的1％。
总平方英尺	整栋建筑的总SF。

摘要

可用的平方英尺是您将占用的空间的实际大小。可出租的平方英尺总是较大，因为它包括可用的平方英尺加上你不会在实际占用的公共区域份额的额外数量的平方英尺。

具有负载系数的可租用空间是您想要知道的价格，因为这是您将要支付的费用。可用平方英尺的每平方英尺价格只是您每月支付的一部分。